Aufzug im Mehrfamilienhaus: Welche Inspektionen und Prüfungen muss der SVJ-Vorstand überwachen und was gehört ins Aufzugsbuch?

Die Antwort vorweg: Ein Personenaufzug in einem Mehrfamilienhaus ist gemäß nařízení vlády č. 193/2022 Sb. eine überwachungspflichtige Hebeanlage der Klasse II. Betreiber ist die SVJ, nicht das Wartungsunternehmen. Zu überwachen sind drei verschiedene Maßnahmen: die Fachinspektion durch das Wartungsunternehmen alle 4 Monate (bei Aufzügen der Kategorie II alle 3 Monate), die Fachprüfung durch einen Prüftechniker alle 3 Jahre und die Inspektionsprüfung durch eine unabhängige Inspektionsstelle erstmals 9 Jahre nach der Inbetriebnahme, anschließend alle 6 Jahre. Prüfungen, Inspektionsprüfungen und die Beseitigung von Betriebsrisiken werden in das Aufzugsbuch eingetragen, das der Eigentümer oder Betreiber verwahrt; Fachinspektionen werden in das Fachinspektionsbuch des Wartungsunternehmens eingetragen. Stand der Überprüfung: 28. 8. 2026.

Das Wartungsunternehmen kommt regelmäßig, die Rechnungen treffen ein und der Aufzug fährt – der Vorstand beginnt sich häufig erst dann näher damit zu befassen, wenn jemand darin stecken bleibt oder ein Modernisierungsangebot mit Verweis auf einen Inspektionsbericht eingeht, den niemand gelesen hat. Dabei legen die Vorschriften für Aufzüge genau fest, wer welche Arbeiten ausführen darf, wie oft sie erfolgen müssen und wo sie zu dokumentieren sind.

Der Aufzug im Haus ist eine überwachungspflichtige Hebeanlage und die SVJ ist sein Betreiber

Gemäß § 3 odst. 1 písm. c) nařízení vlády č. 193/2022 Sb. gelten Aufzüge zur Beförderung von Personen, Personen und Lasten oder ausschließlich Lasten sowie vertikale Hebebühnen als überwachungspflichtige Hebeanlagen, wenn sie dauerhafter Bestandteil eines Gebäudes sind, ihre Tragfähigkeit mehr als 100 kg und ihre Hubhöhe mehr als 2 m beträgt. Ein Personenaufzug in einem Plattenbau oder Mietshaus erfüllt diese Voraussetzungen und gehört gemäß § 4 odst. 2 písm. b) zur Klasse II. Die Bescheinigung einer beauftragten Organisation bei der Inbetriebnahme, die zákon č. 250/2021 Sb. in § 6 odst. 1 písm. b) für die Klasse I verlangt, ist daher nicht erforderlich. Ein Treppenlift für einen Nachbarn im Rollstuhl ist keine überwachungspflichtige Anlage (§ 3 odst. 2 písm. n)).

Betreiber ist gemäß § 20 odst. 1 zákona č. 250/2021 Sb. die juristische Person, die die Anlage betreibt – also die SVJ, auch wenn sie einen Wartungsvertrag abgeschlossen hat. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. zählt die Revisionen gemeinschaftlicher technischer Anlagen des Hauses in § 7 písm. b) zu den Tätigkeiten der Hausverwaltung. Das Wartungsunternehmen gewährleistet die Betriebsfähigkeit, doch die Verantwortung für die Einhaltung der Fristen und die Behebung von Mängeln verbleibt bei der Eigentümergemeinschaft. Gemäß § 10 odst. 1 nařízení vlády č. 193/2022 Sb. benennt der Betreiber eine aufgrund einer schriftlichen Beauftragung handelnde verantwortliche Person, veranlasst die fristgerechten Inspektionen und Prüfungen und ergreift Maßnahmen zur Mängelbeseitigung und Minimierung der Betriebsrisiken. Die verantwortliche Person „muss ordnungsgemäß geschult sein“, wie § 12 odst. 1 bestimmt; Umfang und Häufigkeit der Schulung legt der Betreiber schriftlich fest. In der Praxis übernimmt diese Aufgabe ein Vorstandsmitglied oder der Verwalter – und der Nachweis über Beauftragung und Schulung ist häufig das Erste, was nach einem Unfall fehlt.

Fachinspektion, Fachprüfung und Inspektionsprüfung sind nicht dasselbe

Příloha č. 2 der Verordnung definiert in Punkt 1.2 Begriffe, die auf Rechnungen häufig verwechselt werden:

• Fachinspektion – Inspektion des Aufzugs und Funktionsprüfung der Sicherheitselemente und Komponenten zur Beurteilung des Gesamtzustands; sie wird von einem qualifizierten Servicemitarbeiter des Wartungsunternehmens durchgeführt und in das Fachinspektionsbuch eingetragen.
• Fachprüfung – regelmäßige Prüfung der Funktion und Eignung für den weiteren Betrieb einschließlich der elektrischen Ausrüstung des Aufzugs; sie wird von einem Prüftechniker des Wartungsunternehmens durchgeführt, der über die Qualifikation eines Revisionstechnikers und eine Bescheinigung mit dem Kennzeichen Z verfügt. Umgangssprachlich wird diese Maßnahme als „Aufzugsrevision“ bezeichnet.
• Inspektionsprüfung – Beurteilung des technischen Zustands durch eine Inspektionsstelle, Bewertung der Betriebsrisiken und Festlegung baulicher Maßnahmen zu deren Beseitigung. Sie wird nicht vom Wartungsunternehmen durchgeführt; nach den Erläuterungen zu ČSN 27 4007 handelt es sich um eine unabhängige, für Aufzüge akkreditierte Inspektionsstelle des Typs A.

Ein Hinweis zum Lesen älterer Unterlagen: Bis zum 30. 6. 2024 bezeichnete die Verordnung die dritte Maßnahme als „Kontrolle“ durch eine Inspektionsstelle. Die Änderung durch nařízení vlády č. 175/2024 Sb. vereinheitlichte den Begriff mit Wirkung zum 1. 7. 2024 entsprechend den Normen zu „Inspektionsprüfung“. In einem Vertrag aus dem Jahr 2023 kann daher noch „Kontrolle“ stehen, obwohl dieselbe Maßnahme gemeint ist.

Fristen gemäß příloha č. 2 nařízení vlády č. 193/2022 Sb.

Für die Tabelle gelten zwei übergeordnete Regeln: Gemäß § 7 odst. 1 haben kürzere Fristen aus der Begleitdokumentation Vorrang – die Anleitung des Herstellers kann das Intervall verkürzen, aber nicht verlängern. Und die Toleranz von „höchstens 2 Wochen“ ist eine Reserve für den Krankheitsfall eines Technikers, kein zusätzlicher Planungsspielraum.

Eine Änderung, die vielen Vorständen nicht bekannt ist: Die Ausgabe von ČSN 27 4002 aus dem Jahr 2014 sah Betriebskontrollen vor, die ein Aufzugswärter aus dem Kreis der Hausbewohner durchführte. Den Erläuterungen zur Ausgabe vom Oktober 2018 zufolge wurden sowohl die Betriebskontrollen als auch der Begriff des Aufzugswärters aus der Norm gestrichen. Die grundlegenden Maßnahmen zur Sicherstellung der Betriebsfähigkeit werden in příloha B jedoch weiterhin zwischen Betreiber und Wartungsunternehmen aufgeteilt. Welche davon Sie übernehmen müssen, sollte im Vertrag stehen.

Was bedeutet „vor dem 1. 4. 1999 in Betrieb genommener Aufzug“ und warum gelten kürzere Fristen?

Die Kategorien I und II werden von der Verordnung nicht definiert – die Grenze legt ČSN 27 4002 (Bezpečnostní předpisy pro výtahy – Provoz a servis výtahů) fest, deren aktuelle Ausgabe vom Oktober 2018 stammt. Ältere Ausgaben unterteilten Aufzüge danach, ob sie vor oder nach dem 1. 1. 1993 in Betrieb genommen worden waren. Nach den Erläuterungen zur Ausgabe von 2018 wurde dieser Stichtag auf den 1. 4. 1999 verschoben. Aufzüge aus den Jahren 1993 bis 1999 wechselten dadurch in die Kategorie II, sodass für sie in Mehrfamilienhäusern ein dreimonatiges Inspektionsintervall gilt. Lassen Sie sich die Kategorie vom Wartungsunternehmen bestätigen und vergleichen Sie sie mit dem im Aufzugsbuch vermerkten Inbetriebnahmedatum.

Ein alter Aufzug ist nicht allein aufgrund seines Alters rechtswidrig: Gemäß § 3 odst. 5 zákona č. 250/2021 Sb. wird der Zustand einer Anlage bis zu ihrer Rekonstruktion nach den Vorschriften beurteilt, die zum Zeitpunkt ihrer Inbetriebnahme galten. Genau deshalb gibt es die Inspektionsprüfung – sie vergleicht einen Aufzug aus den Achtzigerjahren mit dem heutigen Sicherheitsniveau. Das „Niveau eines sicheren Aufzugs“ bezeichnet gemäß příloha č. 2 bodu 1.2 písm. i) einen Zustand ohne Betriebsrisiken hohen und mittleren Grades nach der entsprechenden Norm; maßgeblich ist ČSN EN 81-80 ed. 2 vom August 2020. Der Inspektionsbericht beantwortet nicht einfach die Frage, ob der Aufzug fahren darf oder nicht, sondern stuft die ermittelten Risiken als hoch, mittel oder niedrig ein. Daraus entsteht ein langfristiger Instandsetzungsplan.

Was gehört ins Aufzugsbuch und was sollten Sie sich vom Wartungsunternehmen zeigen lassen?

Das Aufzugsbuch ist gemäß příloha č. 2 bodu 1.2 písm. k) ein Dokument mit den grundlegenden technischen Daten des Aufzugs sowie Aufzeichnungen über die Prüfung nach der Montage, die Konformitätsbewertung, die Prüfung nach wesentlichen Änderungen, Fachprüfungen, Inspektionsprüfungen und die Beseitigung von Betriebsrisiken durch den Eigentümer oder Betreiber. Es ist ein Dokument der Eigentümergemeinschaft, nicht des Wartungsunternehmens – bei einem Anbieterwechsel übernehmen Sie es zusammen mit dem Aufzug. ČSN 27 4002 enthält in příloha A ein fünfgliedriges Muster: A.1 Grunddaten (vom Lieferanten auszufüllen), A.2 und A.3 Prüfung nach der Montage, A.4 Konformitätsbewertung, wesentliche Änderungen und Inspektionsprüfungen sowie A.5 Betriebsaufzeichnungen (vom Eigentümer oder Betreiber auszufüllen). Das Fachinspektionsbuch ist ein separates Dokument (Muster in příloha C), das vom Wartungsunternehmen geführt wird und den Erläuterungen zur Ausgabe von 2018 zufolge auch elektronisch vorliegen kann.

Bevor Sie die nächste jährliche Wartungsabrechnung unterzeichnen, lassen Sie sich Folgendes vorlegen:

1. Datum der Inbetriebnahme (Teil A.1) – ab diesem Datum werden die 9 Jahre bis zur ersten Inspektionsprüfung berechnet;
2. den letzten Bericht über die Fachprüfung und den Termin der nächsten Prüfung; gemäß § 9 der Verordnung muss er eine Aufstellung der Mängel einschließlich der verletzten Vorschriften, eine Gefahrenübersicht und eine verbale Beurteilung enthalten, ob der Aufzug die Anforderungen an einen sicheren Betrieb erfüllt, sonstige Mängel aufweist oder nicht den Anforderungen entspricht;
3. den letzten Inspektionsbericht und eine Aufzeichnung darüber, welche Risiken bereits beseitigt wurden (Teile A.4 und A.5);
4. die schriftliche Beauftragung der verantwortlichen Person, den Nachweis ihrer Schulung, die Berechtigung des Wartungsunternehmens und die Bescheinigung des Prüftechnikers – zákon č. 250/2021 Sb. verlangt in § 20 odst. 2, dass Prüfungen ausschließlich von Personen mit entsprechender Berechtigung und Bescheinigung durchgeführt werden;
5. die Funktionsweise der Notrufverbindung aus der Kabine – gemäß příloha č. 3 bodu 5.3.2 muss der Betreiber durch eine ständig besetzte Leitstelle oder Fernüberwachung mit Bereitschaftsdienst eine sofortige Verbindung zu den beförderten Personen gewährleisten. Nach der Kündigung des Wartungsvertrags ist dies häufig die erste Funktion, die ausfällt.

Hinzu kommt § 7 odst. 4 der Verordnung: Der Betreiber oder eine von ihm schriftlich beauftragte Person „muss unverzüglich und nachweislich“ über das Ergebnis einer Reparatur, Revision oder Prüfung informiert werden. Die Unterschrift der verantwortlichen Person unter dem Eintrag belegt, dass der Vorstand von dem Mangel wusste.

Was tun, wenn eine Prüfung oder Inspektion einen Mangel oder ein Betriebsrisiko feststellt?

Die Vorschriften unterscheiden drei Situationen. Bei einer gefährlichen Situation, die die Gesundheit von Personen unmittelbar bedroht, muss der Betreiber den Aufzug gemäß § 10 odst. 1 písm. b) der Verordnung „unverzüglich außer Betrieb nehmen“. Bei einer Prüfung festgestellte Mängel, die den sicheren Betrieb gefährden, sind gemäß § 20 odst. 5 zákona č. 250/2021 Sb. ohne unnötigen Aufschub zu beseitigen. Sonstige Mängel „müssen“ innerhalb der vom Betreiber festgelegten Fristen behoben werden – der Vorstand muss sie dokumentieren und ihre Erledigung überwachen. Die bei einer Inspektionsprüfung ermittelten Betriebsrisiken dienen als Grundlage für den Wartungs- und Instandsetzungsplan (§ 10 odst. 1 písm. f)). Ihre Beseitigung stellt häufig eine wesentliche Änderung des Aufzugs dar, die nur ein Berechtigungsinhaber ausführen darf (§ 5 odst. 2). Anschließend folgen eine außerordentliche Prüfung und ein Eintrag in das Aufzugsbuch. Daraus ergibt sich für die Eigentümerversammlung ein verständlicher Plan: zuerst Risiken hohen Grades, danach Risiken mittleren Grades.

Was Sie vermeiden sollten: häufige Fehler des SVJ-Vorstands

• Darauf vertrauen, dass „das Wartungsunternehmen alles überwacht“. Betreiber ist die SVJ; das Aufzugsbuch ist Ihr Dokument.
• Die Fachinspektion mit einer Revision gleichsetzen. Vier Einträge pro Jahr bedeuten nicht, dass eine Fachprüfung durchgeführt wurde – diese hat einen dreijährigen Zyklus und einen eigenen Bericht.
• Das Datum der Inbetriebnahme nicht kennen. Ohne dieses Datum wissen Sie weder, wann die erste Inspektionsprüfung fällig ist, noch zu welcher Kategorie der Aufzug gehört.
• Die verantwortliche Person nur mündlich bestimmen. „Karel kümmert sich um die Aufzüge“ ersetzt nicht die schriftliche Beauftragung gemäß § 10 odst. 1 písm. a).
• Die Inspektionsprüfung beim eigenen Wartungsunternehmen bestellen. Sie wird von einer unabhängigen Inspektionsstelle durchgeführt. Ein Angebot nach dem Motto „Wir übernehmen auch die Inspektion“ sollte Anlass zu der Frage geben, wer sie konkret durchführen wird.
• Bei einem Wechsel des Wartungsunternehmens die Dokumentation nicht übernehmen. Aufzugsbuch, Fachinspektionsbuch, Herstelleranleitung und die letzten Berichte gehören zum Aufzug, nicht zum Unternehmen.

Häufig gestellte Fragen

Wie häufig wird ein Aufzug in einem Mehrfamilienhaus revidiert?

Den Begriff „Revision“ verwenden die Vorschriften für Aufzüge nicht. In einem Haus mit beschränktem öffentlichem Zugang erfolgt die Fachinspektion alle 4 Monate (Kategorie I) oder alle 3 Monate (Kategorie II), die Fachprüfung einmal alle 3 Jahre und die Inspektionsprüfung erstmals 9 Jahre nach der Inbetriebnahme, anschließend alle 6 Jahre (příloha č. 2 nařízení vlády č. 193/2022 Sb.).

Benötigt die SVJ trotz eines Wartungsvertrags eine verantwortliche Person?

Ja – § 10 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 193/2022 Sb. verpflichtet den Betreiber, eine verantwortliche Person schriftlich zu beauftragen. Gemäß § 12 odst. 1 muss diese Person in dem vom Betreiber schriftlich festgelegten Umfang geschult werden. Das Wartungsunternehmen ist nicht der Betreiber und ersetzt diese Funktion nicht.

Was geschieht, wenn das Wartungsunternehmen eine Frist versäumt hat?

Příloha č. 2 gestattet eine Überschreitung um 2 Wochen bei der Fachinspektion, 6 Monate bei der Fachprüfung und 3 Monate bei der Inspektionsprüfung. Nach Ablauf dieser Zeiträume gilt ein Betrieb ohne einen innerhalb der vorgeschriebenen Fristen ausgestellten Bericht gemäß § 20 odst. 3 písm. a) zákona č. 250/2021 Sb. als sicherheitsgefährdender Zustand. Die Maßnahme ist so schnell wie möglich nachzuholen und der Grund der Verzögerung zu dokumentieren.

Der Aufzug stammt aus dem Jahr 1985 und wurde noch nie einer Inspektionsprüfung unterzogen. Was nun?

Beauftragen Sie eine Inspektionsstelle und nutzen Sie das Ergebnis als Instandsetzungsplan: zuerst Risiken hohen Grades, danach Risiken mittleren Grades. Bis dahin wird der Zustand nach den zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme geltenden Vorschriften beurteilt (§ 3 odst. 5 zákona č. 250/2021 Sb.). Der Aufzug darf weiter betrieben werden, sofern das Wartungsunternehmen bei den Inspektionen und Prüfungen keinen Mangel festgestellt hat, der den sicheren Betrieb gefährdet.

Grundlagen dieses Artikels

• Elektrorevisionen – Dienstleistung von SOHE.
• Elektrorevisionen im Büro, Verwaltungsgebäude und bei einer SVJ – Elektroinstallationen in Gemeinschaftsbereichen und warum die Fristen für Aufzug, EPS und Elektroanlagen gemeinsam erfasst werden sollten.
• Revisionsplan für das Jahr 2027 – Fristen für alle Anlagen im Gebäude in einem einzigen Kalender.
• Nařízení vlády č. 193/2022 Sb. – o vyhrazených technických zdvihacích zařízeních; § 3, § 4, § 7 až § 10, § 12, přílohy č. 2 a 3; Fassung in Kraft seit dem 1. 7. 2024.
• Nařízení vlády č. 175/2024 Sb. – Änderung, mit der zum 1. 7. 2024 der Begriff „inspekční prohlídka“ eingeführt wurde.
• Zákon č. 250/2021 Sb. – o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení; § 3 odst. 5, § 6, § 20.
• Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. – o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím; § 7.
• ČSN 27 4002 (říjen 2018) – Bezpečnostní předpisy pro výtahy – Provoz a servis výtahů; přílohy A, B a C.
• ČSN 27 4007 (září 2021) – Bezpečnostní předpisy pro výtahy – Prohlídky a zkoušky výtahů v provozu.
• ČSN EN 81-80 ed. 2 (srpen 2020) – Předpisy pro zvyšování bezpečnosti existujících výtahů.
• Beschreibung der Änderungen in ČSN 27 4002 mit Wirkung zum 1. 11. 2018 (i-vytahy.cz) – Kategoriegrenzen, Abschaffung der Betriebskontrollen und elektronisches Fachinspektionsbuch.
• Inspektionsprüfungen von Aufzügen – Stellung der Inspektionsstellen (TZB-info) – Unabhängigkeit einer Inspektionsstelle des Typs A.

Dieser Text dient ausschließlich Informationszwecken und ersetzt keine Rechtsberatung. Das konkrete System der Inspektionen, Prüfungen und Inspektionsprüfungen eines Aufzugs muss anhand des tatsächlichen Betriebs, der Herstellerdokumentation, der Nutzungsumgebung und der Risikobewertung festgelegt werden.

Ihr Aufzug wird auch weiterhin von einem Aufzugsunternehmen gewartet – das gehört nicht zu unseren Leistungen. Wir kümmern uns um den Rest des Hauses: Elektrorevisionen der Gemeinschaftsbereiche, Blitzschutzrevisionen und eine gemeinsame Fristenübersicht, in der auch der Aufzug seinen Platz hat. Senden Sie uns eine unverbindliche Anfrage oder schreiben Sie an info@sohe.cz.