Ліфт у багатоквартирному будинку: які огляди й випробування має контролювати правління SVJ і що має бути в книзі ліфта

Коротка відповідь: Пасажирський ліфт у багатоквартирному будинку є спеціальним підйомним обладнанням II класу відповідно до nařízení vlády č. 193/2022 Sb., а його оператором є SVJ, а не сервісна компанія. Контролювати потрібно три різні процедури: фаховий огляд сервісною компанією через 4 місяці (для ліфтів категорії II — через 3 місяці), фахове випробування техніком з випробувань раз на 3 роки та інспекційний огляд незалежним інспекційним органом — уперше через 9 років після введення в експлуатацію, а потім через 6 років. Випробування, інспекційні огляди й усунення експлуатаційних ризиків записують до книги ліфта, яку зберігає власник або оператор; фахові огляди — до книги фахових оглядів сервісної компанії. Інформація актуальна на дату перевірки 28. 8. 2026.

Сервісна компанія приїжджає, рахунки надходять, ліфт працює — і правління починає ним цікавитися лише тоді, коли всередині хтось застрягне або коли надійде пропозиція щодо модернізації з посиланням на інспекційний звіт, якого ніхто не читав. Водночас нормативний акт щодо ліфта точно визначає, хто, що й коли має право робити та куди це записувати.

Ліфт у будинку є спеціальним підйомним обладнанням, а SVJ — його оператором

Відповідно до § 3 odst. 1 písm. c) nařízení vlády č. 193/2022 Sb. до спеціального підйомного обладнання належать ліфти для перевезення людей, людей і вантажів або лише вантажів, а також вертикальні підйомні платформи, які є постійною частиною будівель, мають вантажопідйомність понад 100 кг і висоту підйому понад 2 м. Пасажирський ліфт у панельному або багатоквартирному будинку відповідає цим умовам і згідно з § 4 odst. 2 písm. b) належить до II класу — посвідчення уповноваженої організації під час введення в експлуатацію, яке zákon č. 250/2021 Sb. у § 6 odst. 1 písm. b) вимагає для I класу, для нього не потрібне. Сходовий підйомник для сусіда, який користується кріслом колісним, спеціальним обладнанням не є (§ 3 odst. 2 písm. n)).

Оператором відповідно до § 20 odst. 1 zákona č. 250/2021 Sb. є юридична особа, яка експлуатує обладнання, — тобто SVJ, навіть якщо воно уклало договір на сервісне обслуговування; nařízení vlády č. 366/2013 Sb. у § 7 písm. b) відносить перевірки спільного технічного обладнання будинку до діяльності з управління будинком. Сервісна компанія забезпечує працездатність, але відповідальність за дотримання строків і усунення несправностей залишається на об’єднанні. Відповідно до § 10 odst. 1 nařízení vlády č. 193/2022 Sb. оператор призначає уповноважену особу, яка діє на підставі письмового доручення, забезпечує проведення оглядів і випробувань у встановлені строки та вживає заходів для усунення несправностей і мінімізації експлуатаційних ризиків. Уповноважена особа згідно з § 12 odst. 1 «musí být řádně zaškolena», а обсяг і періодичність навчання оператор визначає письмово. На практиці це член правління або управитель — і саме підтвердження повноважень та навчання найчастіше бракує після нещасного випадку.

Фаховий огляд, фахове випробування та інспекційний огляд — не одне й те саме

Příloha č. 2 nařízení у пункті 1.2 визначає поняття, які часто плутають у рахунках:

• Фаховий огляд — огляд ліфта та функціональна перевірка елементів і компонентів безпеки для оцінювання загального стану; його проводить кваліфікований сервісний працівник сервісної компанії, а результат записують до книги фахових оглядів.
• Фахове випробування — періодичне випробування для перевірки функціонування та придатності до подальшої експлуатації, включно з електрообладнанням ліфта; його проводить технік з випробувань сервісної компанії, який має кваліфікацію ревізійного техніка та посвідчення з розпізнавальним знаком Z. Саме цю процедуру в розмові називають «ревізією ліфта».
• Інспекційний огляд — оцінювання технічного стану інспекційним органом, аналіз експлуатаційних ризиків і визначення конструктивних заходів для їх усунення. Його проводить не сервісна компанія; згідно з роз’ясненнями до ČSN 27 4007 це незалежний інспекційний орган типу A, акредитований для перевірки ліфтів.

Важлива деталь для читання старіших документів: до 30. 6. 2024 нормативний акт називав третю процедуру «kontrola» інспекційним органом; novela nařízením vlády č. 175/2024 Sb. з 1. 7. 2024 узгодила термін із нормами, запровадивши поняття «inspekční prohlídka». Тому в договорі від 2023 року може бути зазначено «kontrola», але йдеться про ту саму процедуру.

Строки відповідно до přílohy č. 2 nařízení vlády č. 193/2022 Sb.

Над таблицею діють два правила: відповідно до § 7 odst. 1 пріоритет мають коротші строки, зазначені в супровідній документації, — інструкція виробника може скоротити інтервал, але не подовжити його. А допуск «не більше ніж на 2 тижні» — це резерв на випадок хвороби техніка, а не простір для планування.

Зміна, про яку правління часто не знають: редакція ČSN 27 4002 від 2014 року передбачала експлуатаційні огляди, які проводив наглядач за ліфтом із числа мешканців будинку. Згідно з роз’ясненнями до редакції від жовтня 2018 року норма скасувала як експлуатаційні огляди, так і поняття наглядача, однак основні дії для забезпечення працездатності в příloze B і надалі розподіляє між оператором і сервісною компанією. Які саме обов’язки покладено на вас, має бути зазначено в договорі.

Що означає «ліфт в експлуатації до 1. 4. 1999» і чому для нього встановлено коротші строки

Категорії I і II нормативний акт не визначає — межу встановлює ČSN 27 4002 (Bezpečnostní předpisy pro výtahy – Provoz a servis výtahů), чинну редакцію якої видано в жовтні 2018 року. Старіші редакції розподіляли ліфти за введенням в експлуатацію до 1. 1. 1993 і після цієї дати; згідно з роз’ясненнями до редакції 2018 року межу перенесено на 1. 4. 1999, тому ліфти 1993–1999 років перейшли до категорії II, а інтервал оглядів у багатоквартирних будинках для них скоротився до трьох місяців. Попросіть сервісну компанію підтвердити категорію та порівняйте її з датою введення в експлуатацію, зазначеною в книзі ліфта.

Старий ліфт сам собою не є незаконним: відповідно до § 3 odst. 5 zákona č. 250/2021 Sb. до реконструкції стан обладнання оцінюють за нормами, чинними на момент його введення в експлуатацію. Саме для цього існує інспекційний огляд — він порівнює ліфт із вісімдесятих років із сучасним уявленням про безпечний ліфт. «Úroveň bezpečného výtahu» відповідно до přílohy č. 2 bodu 1.2 písm. i) — це стан без експлуатаційних ризиків високого й середнього рівнів згідно з відповідною нормою; такою нормою є ČSN EN 81-80 ed. 2 від серпня 2020 року. Інспекційний звіт не визначає, «можна чи не можна експлуатувати ліфт», а зазначає: «ці ризики мають високий рівень, ці — середній, а ці — низький». На цій основі складають план ремонтів на наступні роки.

Що має бути в книзі ліфта і що попросити показати сервісну компанію

Книга ліфта відповідно до přílohy č. 2 bodu 1.2 písm. k) — це документ з основними технічними даними ліфта та записами про випробування після монтажу, оцінювання відповідності, випробування після істотних змін, фахові випробування, інспекційні огляди й усунення експлуатаційних ризиків власником або оператором. Це документ об’єднання, а не сервісної компанії: у разі зміни сервісної компанії ви приймаєте його разом із ліфтом. Зразок книги наведено в příloze A ČSN 27 4002 і складається з п’яти частин: A.1 — основні дані (заповнює постачальник), A.2 і A.3 — випробування після монтажу, A.4 — оцінювання відповідності, істотні зміни та інспекційні огляди, A.5 — експлуатаційні записи (заповнює власник або оператор). Книга фахових оглядів є окремим документом (зразок у příloze C), її веде сервісна компанія, а згідно з роз’ясненнями до редакції 2018 року вона може бути й електронною.

Перш ніж підписати наступний річний розрахунок за сервісне обслуговування, попросіть надати:

1. дату введення в експлуатацію (частина A.1) — від неї відраховують 9 років до першого інспекційного огляду;
2. останній звіт про фахове випробування і строк наступного; відповідно до § 9 нормативного акта він має містити перелік несправностей із зазначенням порушених норм, перелік небезпек і словесну оцінку того, чи відповідає ліфт вимогам безпечної експлуатації, чи має інші несправності, чи є непридатним;
3. останній інспекційний звіт і запис про те, які ризики вже усунуто (частини A.4 і A.5);
4. письмове доручення уповноваженої особи, підтвердження її навчання, дозвіл сервісної компанії та посвідчення техніка з випробувань — zákon č. 250/2021 Sb. у § 20 odst. 2 вимагає, щоб випробування проводили лише особи з відповідним дозволом і посвідченням;
5. порядок роботи аварійного зв’язку з кабіни — відповідно до přílohy č. 3 bodu 5.3.2 оператор за допомогою постійної диспетчерської служби або дистанційного моніторингу з постійним чергуванням забезпечує негайний зв’язок із людьми в ліфті. Після розірвання договору із сервісною компанією це перше, що перестає працювати.

І ще § 7 odst. 4 нормативного акта: оператор або письмово уповноважена ним особа «musí být neprodleně prokazatelně seznámena» з результатом ремонту, ревізії чи випробування. Підпис уповноваженої особи під записом підтверджує, що правління знало про несправність.

Що робити, якщо випробування або інспекція виявили несправність чи експлуатаційний ризик

Нормативні акти розрізняють три ситуації. У разі небезпечної ситуації, яка безпосередньо загрожує здоров’ю людей, оператор відповідно до § 10 odst. 1 písm. b) нормативного акта «bezprostředně vyřadí z provozu» ліфт. Несправності, що загрожують безпечній експлуатації та виявлені під час випробування, згідно з § 20 odst. 5 zákona č. 250/2021 Sb. усувають без зайвого зволікання; інші несправності «musí být odstraněny» у строки, встановлені оператором, — правління має їх записати й контролювати. Експлуатаційні ризики з інспекційного огляду є основою для плану технічного обслуговування та ремонтів (§ 10 odst. 1 písm. f)); їх усунення часто становить істотну зміну ліфта, яку має право виконувати лише власник відповідного дозволу (§ 5 odst. 2). Після цього проводять позачергове випробування і роблять запис у книзі ліфта. Для зборів співвласників із цього формується зрозумілий план: спочатку ризики високого рівня, потім — середнього.

Чого не слід робити: поширені помилки правління SVJ

• Покладатися на те, що «за цим стежить сервісна компанія». Оператором є SVJ; книга ліфта — ваш документ.
• Вважати фаховий огляд ревізією. Чотири записи на рік не означають, що проведено фахове випробування: воно має трирічний цикл і оформлюється окремим звітом.
• Не знати дати введення в експлуатацію. Без неї ви не знаєте, коли має відбутися перший інспекційний огляд і до якої категорії належить ліфт.
• Призначити уповноважену особу лише усно. Фраза «за ліфти відповідає Карел» не замінює письмового доручення відповідно до § 10 odst. 1 písm. a).
• Замовити інспекційний огляд у власної сервісної компанії. Його проводить незалежний інспекційний орган; пропозиція «ми також проведемо вам інспекцію» — привід запитати, хто саме її виконуватиме.
• Не прийняти документацію під час зміни сервісної компанії. Книга ліфта, книга фахових оглядів, інструкція виробника й останні звіти залишаються з ліфтом, а не з компанією.

Часті запитання

Як часто проводять ревізію ліфта в багатоквартирному будинку?

Поняття «ревізія» нормативний акт щодо ліфтів не використовує. У будинку з обмеженим доступом громадськості фаховий огляд проводять через 4 місяці (категорія I) або через 3 місяці (категорія II), фахове випробування — раз на 3 роки, а інспекційний огляд — уперше через 9 років після введення в експлуатацію, потім через 6 років (příloha č. 2 nařízení vlády č. 193/2022 Sb.).

Чи потрібна SVJ уповноважена особа, якщо укладено договір на сервісне обслуговування?

Так. § 10 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 193/2022 Sb. зобов’язує оператора призначити уповноважену особу на підставі письмового доручення, а § 12 odst. 1 — провести її навчання в обсязі, письмово визначеному оператором. Сервісна компанія не є оператором і не замінює цю особу.

Що робити, якщо сервісна компанія пропустила строк?

Příloha č. 2 допускає перевищення строку на 2 тижні для фахового огляду, 6 місяців для фахового випробування і 3 місяці для інспекційного огляду. Після закінчення цих періодів експлуатація без документально підтвердженого звіту у встановлені строки відповідно до § 20 odst. 3 písm. a) zákona č. 250/2021 Sb. є станом, що загрожує безпеці експлуатації. Необхідну процедуру слід провести якнайшвидше й записати причину прострочення.

Ліфт установлено 1985 року, але інспекційного огляду ще не було. Що робити?

Замовити його в інспекційного органу, а результат використати як план ремонтів: спочатку ризики високого рівня, потім — середнього. До цього часу стан оцінюють за нормами, чинними на момент введення в експлуатацію (§ 3 odst. 5 zákona č. 250/2021 Sb.). Ліфт може працювати, якщо сервісна компанія під час оглядів і випробувань не виявила несправності, яка загрожує безпечній експлуатації.

Джерела статті

• Ревізія електрообладнання – послуга SOHE.
• Ревізія електрообладнання в офісі, адміністративній будівлі та SVJ – електрообладнання спільних приміщень і пояснення, чому строки для ліфта, EPS та електрообладнання варто вести в одному реєстрі.
• План ревізій на 2027 рік – строки для всього обладнання будинку в одному календарі.
• Nařízení vlády č. 193/2022 Sb. – про спеціальне технічне підйомне обладнання; § 3, § 4, § 7 až § 10, § 12, přílohy č. 2 a 3; редакція, чинна з 1. 7. 2024.
• Nařízení vlády č. 175/2024 Sb. – поправка, яка з 1. 7. 2024 запровадила поняття «inspekční prohlídka».
• Zákon č. 250/2021 Sb. – про безпеку праці у зв’язку з експлуатацією спеціального технічного обладнання; § 3 odst. 5, § 6, § 20.
• Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. – про врегулювання окремих питань, пов’язаних зі спільною власністю на житло; § 7.
• ČSN 27 4002 (říjen 2018) – Bezpečnostní předpisy pro výtahy – Provoz a servis výtahů; přílohy A, B a C.
• ČSN 27 4007 (září 2021) – Bezpečnostní předpisy pro výtahy – Prohlídky a zkoušky výtahů v provozu.
• ČSN EN 81-80 ed. 2 (srpen 2020) – Předpisy pro zvyšování bezpečnosti existujících výtahů.
• Опис змін у ČSN 27 4002, чинній з 1. 11. 2018 (i-vytahy.cz) – межі категорій, скасування експлуатаційних оглядів, електронна книга фахових оглядів.
• Інспекційні огляди ліфтів — статус інспекційних органів (TZB-info) – незалежність інспекційного органу типу A.

Текст має інформаційний характер і не замінює юридичного висновку. Конкретний режим оглядів, випробувань та інспекційних оглядів ліфта потрібно визначати відповідно до фактичних умов експлуатації, документації виробника, середовища використання й оцінки ризиків.

Ліфт і надалі обслуговуватиме спеціалізована ліфтова компанія — це не наша робота. Ми можемо подбати про решту будинку: ревізію електрообладнання спільних приміщень, ревізію блискавкозахисту та єдиний реєстр строків, у якому ліфт матиме окремий рядок. Надішліть запит без зобов’язань або напишіть на info@sohe.cz.