Der Streit um die Elektroprüfung sieht in einer gemieteten Halle immer gleich aus. Der Mieter behauptet, die Elektroinstallation gehöre dem Gebäudeeigentümer, also müsse sich der Eigentümer auch darum kümmern. Der Vermieter entgegnet, die Anlage werde vom Mieter genutzt, also solle er sie auch prüfen lassen. Beide haben ein Stück weit Recht — und genau deshalb lässt sich die Frage nicht mit einem Satz beantworten.
Entscheidend ist nämlich eine Kombination aus drei Dingen: was der Mietvertrag sagt, welche Anlage der Mieter nachweislich übernommen hat und wer sie tatsächlich betreibt. Wir gehen durch, wie die Kosten üblicherweise nach Anlagentyp aufgeteilt werden, was zu tun ist, wenn der Vertrag Prüfungen überhaupt nicht regelt, und warum es sich lohnt, die Übergabegrenze der Elektroinstallation festzulegen, bevor unterschrieben wird.
Eigentümer, Betreiber und Kostenträger müssen nicht dieselbe Person sein
Bei der Auseinandersetzung werden drei verschiedene Fragen vermischt:
- Wem gehört die Elektroinstallation?
- Wer betreibt sie und ist für die sichere Nutzung verantwortlich?
- Wer muss laut Mietvertrag die Prüfung und eventuelle Reparaturen bezahlen?
Das Gesetz Nr. 250/2021 Slg. über die Sicherheit am Arbeitsplatz im Zusammenhang mit dem Betrieb überwachungsbedürftiger technischer Anlagen knüpft die Pflichten an den Betreiber, nicht nur an den Eigentümer. Gemäß § 20 Abs. 7 gilt: Wird die überwachungsbedürftige technische Anlage von jemand anderem als ihrem Eigentümer betrieben, so ist dieser ab dem Tag der nachweislichen Übernahme für deren ordnungsgemäße Nutzung und Betrieb verantwortlich. Das Eigentum am Gebäude allein bestimmt also nicht, wer verpflichtet ist, die Anlage sicher und mit gültiger Prüfung zu betreiben. Das Gesetz regelt zudem nicht, wer die Prüfung bezahlt — das ist eine Frage der vertraglichen Vereinbarung.
Genau deshalb ist das Übergabeprotokoll entscheidend. Die Schlüssel für die Halle zu übergeben, reicht nicht. Aus der Dokumentation sollte hervorgehen, ob der Mieter auch den Unterverteiler, feste Steckdosen- und Lichtstromkreise, Zuleitungen zu Maschinen oder andere Teile der elektrischen Anlage übernommen hat. Wo das Protokoll schweigt, wird später nach einem Unfall oder einer Kontrolle gestritten.
Praktische Aufteilung nach Anlagentyp
Die folgende Übersicht ist eine Orientierung nach üblicher Praxis, kein Ersatz für den konkreten Mietvertrag.
| Was wird geprüft | Wer veranlasst und bezahlt die Prüfung üblicherweise | Was ist zu überprüfen |
|---|---|---|
| Hauptverteiler des Gebäudes, gemeinsame Verteilnetze und Gemeinschaftsbereiche | Vermieter oder Gebäudeverwalter | Ob die Kosten nicht als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden |
| Festinstallation innerhalb des gemieteten Büros | Je nach Vertrag Vermieter, Mieter oder Verwalter | Wer hat sie in Betrieb genommen und wer führt die wiederkehrenden Prüfungen durch |
| Unterverteiler, der einer einzelnen Halle dient | Oft der Mieter, wenn er ihn nachweislich übernommen hat | Die genaue Grenze zwischen Haupt- und Unterverteilung |
| Vom Mieter ergänzte Leitungen und Steckdosen | In der Regel der Mieter | Zustimmung des Vermieters, Projekt, Erstprüfung und Dokumentation der tatsächlichen Ausführung |
| Maschinen und fest angeschlossene Technik des Mieters | In der Regel der Mieter | Ob die Maschinenprüfung auch die Zuleitung und den Festanschluss umfasst |
| Computer, Wasserkocher, Verlängerungsleitungen und andere transportable Betriebsmittel | Der Mieter als deren Nutzer und Arbeitgeber | Nicht die Betriebsmittelprüfung mit der Prüfung der Festinstallation verwechseln |
| PV-Anlage, Ladestationen oder Technik des Gebäudeeigentümers | In der Regel der Vermieter, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt | Wer die Anlage betreibt und ob sie in der Miete enthalten ist |
Der häufigste Irrtum ist die Annahme, ein Prüfbericht decke alles ab. Die Prüfung des Hauptverteilers des Geländes allein belegt nicht den Zustand der Steckdosenstromkreise in der gemieteten Werkstatt — und umgekehrt. Ebenfalls werden zwei verschiedene Dinge verwechselt: die wiederkehrende Prüfung der festen Elektroinstallation und die Prüfung elektrischer Betriebsmittel, also von Laptops, Wasserkochern und Verlängerungskabeln, die der Mieter in die Räume gebracht hat. Diese sind fast immer Sache des Mieters, da er deren Nutzer und Arbeitgeber der Personen ist, die damit arbeiten.
Was gilt, wenn der Vertrag zu Prüfungen schweigt
Bei Räumen, die dem Geschäftszweck dienen, gelten die allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.) über die Miete. Nach § 2205 hat der Vermieter die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, dass sie dem vereinbarten Gebrauch dienen kann. Nach § 2207 führt der Mieter die gewöhnliche Instandhaltung durch, die übrige Instandhaltung und notwendige Reparaturen besorgt der Vermieter — sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
Der Haken ist, dass die wiederkehrende Prüfung keine Reparatur ist. Es handelt sich um eine fachliche Beurteilung des Anlagenzustands, nicht um die Beseitigung eines Mangels. Der Streit lässt sich daher nicht mit dem Satz “Die Elektroinstallation gehört dem Eigentümer, also zahlt der Eigentümer alles” beenden.
Wenn der Vertrag Prüfungen nicht regelt, empfiehlt sich ein schriftliches Vorgehen:
- Fordern Sie vom Vermieter den letzten Prüfbericht an,
- grenzen Sie ein, auf welche Verteiler und Stromkreise sich die Anfrage bezieht,
- weisen Sie auf den nahenden oder überschrittenen Termin hin,
- vereinbaren Sie, wer die Prüfung bestellt und wer sie bezahlt,
- klären Sie gesondert die Übernahme von Mängeln, die die Prüfung aufdeckt.
Stellen Sie einen Mangel fest, den der Vermieter beseitigen muss, melden Sie ihn ihm unverzüglich; die Meldepflicht des Mieters regelt § 2214 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Eine Prüfung auf eigene Faust zu bestellen und dann nur die Rechnung an die andere Seite weiterzuleiten, führt in der Regel nicht zur Bezahlung.
Worauf im Vertrag und im Übergabeprotokoll zu achten ist
Suchen Sie nicht nur nach dem Wort “Prüfung”. Die Pflicht versteckt sich oft hinter Formulierungen wie technische Verwaltung, Betriebskosten, Instandhaltung technischer Anlagen oder mietnebenkostenbezogene Dienstleistungen.
Gehen Sie insbesondere durch:
- wer die Prüfungen der festen Elektroinstallation sicherstellt;
- ob die Kosten Teil der Miete sind oder als Nebenkosten abgerechnet werden;
- wo die Übergabegrenze der elektrischen Anlage liegt;
- wer für die Haupt- und wer für die Unterverteiler verantwortlich ist;
- wer Reparaturen beauftragen darf;
- wie Eingriffe des Mieters in die Installation genehmigt werden;
- wer die Projekt- und Prüfdokumentation aufbewahrt;
- wer dem Prüftechniker Zugang zu den Räumlichkeiten gewährt;
- was passiert, wenn eine Partei die Prüfung nicht rechtzeitig sicherstellt.
Der Satz “Der Mieter sorgt für die gewöhnliche Instandhaltung” ist für Elektroprüfungen zu vage — unter gewöhnliche Instandhaltung lässt sich sowohl der Austausch einer Glühbirne als auch die wiederkehrende Prüfung eines Verteilers fassen. Bestehen Sie beim nächsten Vertrag auf einem eigenen Absatz, der den Prüfungen technischer Anlagen gewidmet ist, idealerweise mit Verweis auf einen Anhang, der die konkreten Verteiler und Stromkreise auflistet.
Wer bezahlt die bei der Prüfung festgestellten Mängel
Die Kosten der Prüfung und die Kosten der Mängelbeseitigung sind zwei verschiedene Posten, und es ist gut, sie von Anfang an getrennt zu halten.
Der Vermieter kümmert sich in der Regel um Mängel der ursprünglichen Festinstallation, abgenutzte Leitungen und Reparaturen, die notwendig sind, damit der Raum zum vereinbarten Zweck genutzt werden kann. Der Mieter trägt in der Regel Mängel, die durch seinen eigenen Betrieb, durch nicht genehmigte Eingriffe oder durch von ihm selbst installierte Anlagen verursacht wurden.
Ein typischer Streit entsteht, wenn der Prüftechniker notiert:
- nicht gekennzeichnete oder nicht dokumentierte Stromkreise;
- fehlende Verkleidungen des Verteilers;
- unzureichender Schutzpotentialausgleich;
- nicht funktionierender oder unzureichender Fehlerstromschutzschalter;
- überlasteter Stromkreis nach Anschluss der Technik des Mieters;
- ohne entsprechende Dokumentation nachgerüstete Steckdosen und Zuleitungen.
Bei jedem Mangel sollte klar sein, wo genau er sich befindet, wie schwerwiegend er ist und wer laut Vertrag den entsprechenden Anlagenteil verwaltet. Ohne diese Aufteilung ist die Prüfung oft billiger als der anschließende Streit darüber, wer die Reparatur bezahlt.
Was die Prüfung kostet und was im Preis enthalten sein sollte
Der Preis lässt sich nicht aus der Grundfläche ableiten. Bei einem kleinen Büro bewegt sich die wiederkehrende Prüfung der Festinstallation orientierungsmäßig im unteren tschechischen Tausender-Bereich; bei einer Halle mit mehreren Verteilern, vielen Stromkreisen, komplexerer Technik oder fehlender Dokumentation steigt er in den oberen Tausender- bis Zehntausender-Bereich. Entscheidend ist die Anzahl der Stromkreise und der Zustand der Unterlagen, nicht die Quadratmeter.
Das Angebot sollte mindestens aufführen:
- Anzahl und Typ der Verteiler;
- ungefähre Anzahl der Stromkreise;
- Umfang der Festinstallationen und Technologien;
- ob Gemeinschaftsbereiche enthalten sind;
- Preis für Anfahrt und Arbeit außerhalb der üblichen Betriebszeit;
- ob die Erstellung des Prüfberichts im Preis enthalten ist;
- was bei fehlender Dokumentation oder Nachverfolgung von Stromkreisen nachberechnet wird.
Eine detailliertere Aufschlüsselung finden Sie im Artikel über den Preis der Elektroprüfung im Unternehmen. Für den Streit zwischen Mieter und Vermieter ist es vor allem wichtig, ein Postenangebot anzufordern — sonst lassen sich die Kosten nicht danach aufteilen, was tatsächlich geprüft wurde.
Woran man erkennt, dass man nicht nur für Papier bezahlt
Die Prüfung einer überwachungsbedürftigen elektrischen Anlage führt ein Prüftechniker mit einer dem entsprechenden Umfang entsprechenden Berechtigung durch; die Berechtigung und Bescheinigung kann in den Registern der TIČR überprüft werden.
Der Techniker muss die Anlage tatsächlich besichtigen und die erforderlichen Prüfungen und Messungen durchführen. Je nach konkreter Installation wird beispielsweise die Durchgängigkeit der Schutzleiter, der Isolationszustand, die Bedingungen für die automatische Abschaltung von der Quelle oder die Funktion der Fehlerstromschutzschalter überprüft.
Gehen Sie im Bericht durch:
- genaue Abgrenzung der geprüften Anlage;
- Liste der vorgelegten Dokumentation;
- verwendete Messgeräte;
- Ergebnisse der Besichtigung, Prüfungen und Messungen;
- konkrete Mängel und deren Lage;
- Gesamtbewertung der Sicherheit;
- Identifikation und Unterschrift des Prüftechnikers.
Was der Bericht enthalten muss, erörtern wir ausführlicher im Artikel über die Bestandteile des Prüfberichts. Ein vom Schreibtisch aus nach einem alten Formular erstellter Bericht ohne Besichtigung des Raums hilft Ihnen bei einer Kontrolle oder nach einem Unfall nicht — und im Streit um die Kosten ist er für beide Seiten wertlos.
Vor Unterzeichnung des Mietvertrags und bei abgelaufener Prüfung
Fordern Sie vor der Übernahme der Räumlichkeiten den letzten Prüfbericht an und vergleichen Sie ihn mit der Realität. Ein altes Dokument muss keine neue Trennwand, Teeküche, Klimaanlage, Ladestation für Flurförderzeuge oder Produktionserweiterung umfassen — dabei haben gerade diese Änderungen in der Regel Stromkreise hinzugefügt, die niemand gemessen hat.
Fehlt die Prüfung oder ist sie abgelaufen, übernehmen Sie nicht ohne Vorbehalt die Verantwortung für eine unklar abgegrenzte Anlage. Halten Sie den Zustand im Übergabeprotokoll fest und vereinbaren Sie einen Termin für die Abhilfe. Änderungen an der Installation nach einem Raumumbau sind ein eigenes Thema — wann eine Erstprüfung nach einem Umbau angebracht ist, erörtern wir gesondert.
Wenn Sie Mitarbeiter in den Räumlichkeiten haben, sind Sie für eine sichere Arbeitsumgebung gemäß § 101 und § 102 des Arbeitsgesetzbuchs (Gesetz Nr. 262/2006 Slg.) verantwortlich, unabhängig davon, wie die Abrechnung mit dem Vermieter letztlich ausfällt. Bei unmittelbarer Gefahr ist es angebracht, den betroffenen Teil der Installation stillzulegen, den Raum zu sichern und den Vermieter zu informieren. Klären Sie die Frage der Kostenübernahme erst, wenn die Gefahr vorüber ist.
Ein fehlender Prüfbericht kann auch einen Versicherungsfall erschweren. Die Versicherung prüft die Einhaltung der Versicherungsbedingungen, den Zustand der Anlage und den Zusammenhang des Mangels mit der Entstehung oder dem Umfang des Schadens; das Ergebnis hängt vom konkreten Vertrag und der Ursache ab. Daraus folgt nicht automatisch, dass die Versicherung ohne Prüfung nicht zahlt — aber auch nicht, dass niemand nach den Nachweisen fragen wird.
Worauf der Artikel basiert
- Prüfung von Betriebsmitteln und Werkzeugen – Dienstleistung SOHE.
- Preis der Elektroprüfung im Unternehmen – was das Angebot beeinflusst und warum sich der Preis nicht nach Quadratmetern richtet.
- Bestandteile des Prüfberichts – was der Bericht enthalten muss, damit er einer Kontrolle standhält.
- Elektroprüfung nach Umbau – wann eine Erstprüfung nach einem Eingriff in die Installation angebracht ist.
- Gesetz Nr. 250/2021 Slg. – über die Sicherheit am Arbeitsplatz im Zusammenhang mit dem Betrieb überwachungsbedürftiger technischer Anlagen; § 20 Abs. 7 regelt die Verantwortung des Betreibers, der die Anlage nicht besitzt.
- Gesetz Nr. 89/2012 Slg. – Bürgerliches Gesetzbuch; § 2205, § 2207 und § 2214 regeln Instandhaltung, Reparaturen und die Meldepflicht des Mieters.
- Gesetz Nr. 262/2006 Slg. – Arbeitsgesetzbuch; § 101 und § 102 legen die Verantwortung des Arbeitgebers für eine sichere Arbeitsumgebung fest.
Der Text hat informativen Charakter und ersetzt kein Rechtsgutachten. Die konkrete Regelung der Prüfungen in gemieteten Räumlichkeiten muss auf der Grundlage des tatsächlichen Betriebs, der Herstellerdokumentation, der Einsatzumgebung und der Risikobewertung festgelegt werden.
Sie wissen nicht, für welche Anlage in der gemieteten Halle oder im Büro Sie zuständig sind und für welche der Vermieter? Wir gehen mit Ihnen das Übergabeprotokoll und den Vertrag durch und stellen die Prüfungen von Betriebsmitteln und Werkzeugen sowie der Festinstallation in dem Umfang sicher, den Sie tatsächlich betreiben. Schreiben Sie an info@sohe.cz oder senden Sie eine unverbindliche Anfrage — wir melden uns mit einem detaillierten Angebot, nicht mit einer Pauschale pro Quadratmeter.