Eine Elektroprüfung beim Hauskauf ist keine allgemeine Voraussetzung für die Eigentumsübertragung. Weder Zákon č. 250/2021 Sb. noch Nařízení vlády č. 190/2022 Sb. schreiben vor, dass allein der Verkauf eines Einfamilienhauses die Ausstellung eines neuen Prüfberichts erfordert.

Das bedeutet jedoch nicht, dass sich der Zustand der Installation zuverlässig durch das Einschalten der Beleuchtung und das Ausprobieren einiger Steckdosen beurteilen lässt. Ein Leitungsschutzschalter kann auch bei einer Installation eingeschaltet bleiben, deren Schutz im Fehlerfall unwirksam ist, deren Leitungen ungeeignet abgesichert sind oder an der nicht dokumentierte Eingriffe vorgenommen wurden.

Die Prüfung vor dem Kauf sollte vor allem vier Fragen beantworten:

Kann der geprüfte Teil der Elektroinstallation sicher genutzt werden?
Entspricht die tatsächliche Ausführung dem, was der Verkäufer als Sanierung beschreibt?
Welche Mängel sollten vor dem Einzug beseitigt werden?
Ist die Installation für das geplante Induktionskochfeld, eine elektrische Heizung, eine Wärmepumpe, eine Wallbox oder die Ausstattung einer Werkstatt ausgelegt?

Soll das Haus auch als Büro, Unterkunft, Betriebsstätte oder Arbeitsplatz für Beschäftigte dienen, informieren Sie den Techniker vorab über die geplante Nutzung. Eine gewöhnliche Hausbesichtigung muss nicht die Beurteilung aller Anlagen, Belastungen und Betriebsbedingungen des künftigen Unternehmens umfassen.

Vor der Reservierung vorsortieren, vor dem Kauf messen

Die technische Prüfung sollte stattfinden, bevor Sie finanzielle oder vertragliche Schritte unternehmen, die sich nur schwer rückgängig machen lassen. Der Zugang zur Installation, die Möglichkeit zum Abschalten der Stromkreise und die Bedingungen für die Messungen müssen vorab mit dem Eigentümer vereinbart werden.

Phase	Was geprüft werden sollte	Erwartetes Ergebnis
Erste Besichtigung	Sichtbare Teile der Installation, Verteiler, Alter der Änderungen und verfügbare Unterlagen	Entscheidung, ob eine detailliertere Prüfung beauftragt werden sollte
Vor der endgültigen Entscheidung	Fachkundige Prüfung mit Messungen im vereinbarten Umfang	Schriftliche Aufstellung der Feststellungen und Grundlage für die Kostenplanung
Vor der Sanierung	Neue Verbraucher, Anschlussleistungen, Anzahl der Stromkreise und Kapazität der Verteiler	Umfang der erforderlichen Elektro- und Bauarbeiten
Vor Aufnahme des Geschäftsbetriebs	Tatsächliche Nutzung des Hauses und angeschlossene Geräte	Beurteilung der Installation für den vorgesehenen Betrieb

Wenn Sie Besichtigung, Messungen und einen schriftlichen Bericht als Gesamtleistung beauftragen möchten, bieten wir dies im Rahmen unserer Elektroinstallationsprüfung an. Vor dem Termin sollte geklärt werden, ob Sie einen Prüfbericht oder eine technische Prüfung als Entscheidungsgrundlage für den Hauskauf benötigen.

Welche Unterlagen Sie vom Verkäufer anfordern sollten

Die Auskunft, dass „ein Prüfbericht vorhanden ist“, genügt nicht. Jeder Bericht hat einen genau abgegrenzten Umfang. Er kann sich beispielsweise nur auf einen neuen Verteiler, ein Stockwerk, einen Anbau oder eine eigenständige technische Anlage beziehen.

Fordern Sie insbesondere folgende Unterlagen an:

verfügbare Prüfberichte einschließlich Anlagen und Messwerte;
Erstprüfberichte nach Sanierungen, Anbauten und Erweiterungen der Installation;
Planungsunterlagen oder Bestandspläne der tatsächlichen Ausführung;
aktuelle Beschriftungen der Stromkreise und Verteiler;
Unterlagen zur Photovoltaikanlage, Batterie, Wallbox, Wärmepumpe und elektrischen Heizung;
Unterlagen und Berichte zum Blitzschutz, sofern dieser am Gebäude installiert ist;
Unterlagen zu Änderungen des Hauptleitungsschutzschalters oder des Zählerverteilers;
Übergabeprotokolle oder Rechnungen, aus denen der Umfang der ausgeführten Arbeiten hervorgeht.

Fehlende Unterlagen beweisen für sich genommen nicht, dass die Installation unsicher ist. Sie erhöhen jedoch die Unsicherheit der Prüfung. Der Zustand zugänglicher Teile lässt sich leichter bestimmen als Verlauf, Querschnitt oder Verbindungsart eines in der Wand verborgenen Kabels.

Die Aussage „die Elektrik ist neu“ sollte abschnittsweise überprüft werden. Neue Steckdosen, Schalter und ein frisch bestückter Verteiler belegen noch nicht, dass sämtliche Leitungen ausgetauscht wurden. Legt der Verkäufer einen Bericht nach einer Sanierung vor, prüfen Sie, ob es sich um eine Erstprüfung der Elektroinstallation handelt und welchen Teil des Hauses sie tatsächlich umfasst.

Checkliste für die erste Besichtigung

Bauen Sie ohne Zustimmung des Eigentümers keine Steckdosen auseinander und entfernen Sie keine Abdeckungen von Verteilern. Achten Sie bei der ersten Besichtigung auf zugängliche Anzeichen für Mängel und improvisierte Änderungen:

Rußspuren, Verformungen oder Verfärbungen an Steckdosen und Schaltern;
lockere Betriebsmittel, fehlende Abdeckungen oder zugängliche Leiter;
Geruch nach Überhitzung, Knister- oder Brummgeräusche;
dauerhaft belastete Mehrfachsteckdosen und Verlängerungsleitungen an Backofen, Warmwasserbereiter, Waschmaschine oder Heizgerät;
Verteiler ohne lesbare Stromkreisbeschriftung;
provisorisch eingebaute oder nicht abgedeckte Geräte im Verteiler;
ein neues Stockwerk, Badezimmer oder eine neue Küche, die erkennbar an die ursprüngliche Installation angeschlossen wurden;
Kabel, die durch Türen, lose über den Boden oder ohne Schutz vor Beschädigung verlegt sind;
Steckdosen und Geräte in einem feuchten Keller, einer Garage oder im Außenbereich in ungeeigneter Ausführung;
wiederholtes Auslösen eines Leitungsschutzschalters oder Fehlerstrom-Schutzschalters;
Photovoltaikanlage, Batterie, Wallbox oder Wärmepumpe ohne verfügbare Unterlagen.

Ältere Keramiksicherungen oder Aluminiumleiter bestimmen für sich genommen noch nicht das Ergebnis der Prüfung. Entscheidend sind der Zustand der Verbindungen, die angewandte Schutzmaßnahme, die Belastung der Leitungen und die fachgerechte Einbindung späterer Änderungen. Eine riskante Kombination ist häufig eine ursprüngliche Installation, die um leistungsstarke Verbraucher erweitert wurde, ohne neue Stromkreise und eine entsprechende Absicherung nachweisen zu können.

Was Sie mit dem Techniker vereinbaren sollten

Der Begriff „Überprüfung der Elektrik im Haus“ beschreibt keinen eindeutigen Leistungsumfang. Geben Sie deshalb vor der Beauftragung Folgendes an:

Anzahl der Stockwerke, Verteiler und Nebengebäude;
ungefähre Anzahl der Stromkreise;
Alter des Hauses und bekannte Sanierungen;
Verfügbarkeit von Planungsunterlagen und früheren Berichten;
Vorhandensein einer Photovoltaikanlage, Batterie, Wallbox und elektrischen Heizung;
geplante Verbraucher und künftige Nutzung des Gebäudes;
gewünschte Form des Ergebnisses und Termin der Kaufentscheidung.

Lassen Sie sich gesondert bestätigen, ob der Auftrag die Elektroinstallation im Gebäude, den Zählerbereich, Wirtschaftsgebäude, die Photovoltaikanlage und den Blitzschutz umfasst. Diese Bereiche können unterschiedliche Anforderungen an Besichtigung, Messungen und fachliche Qualifikation stellen.

Was sich durch Besichtigung und Messungen feststellen lässt

Die konkreten Prüfhandlungen richten sich nach der Installation, der Zugänglichkeit und dem vereinbarten Umfang. Sie können beispielsweise Folgendes umfassen:

Prüfhandlung	Was sie aufdecken kann
Besichtigung der Verteiler und zugänglichen Teile	Beschädigungen, ungeeignete Schutzart, provisorische Änderungen oder unklare Verdrahtung
Prüfung der Durchgängigkeit von Schutzleitern und des Potenzialausgleichs	Unterbrochene oder fehlerhaft angeschlossene Schutzleiterverbindungen
Messung des Isolationswiderstands	Beschädigte, gealterte oder feuchte Isolierung im gemessenen Stromkreis
Messung der Fehlerschleifenimpedanz	Messwerte zur Beurteilung der Abschaltung des Stromkreises im Fehlerfall
Prüfung von Fehlerstrom-Schutzschaltern	Funktion und messbare Auslöseparameter
Prüfung von Polarität und Anschlüssen	Vertauschte Leiter und Anschlussfehler
Vergleich der Absicherung mit den zugänglichen Leitungsteilen	Ungeeignete Kombination aus Schutzeinrichtung und Leitung
Prüfung von Überspannungsschutz und Erdung	Zustand der im vereinbarten Umfang enthaltenen Komponenten

Einige Messungen erfordern das vorübergehende Abschalten von Stromkreisen oder das Trennen empfindlicher Geräte. Vereinbaren Sie die Bedingungen deshalb vor dem Termin, insbesondere wenn das Haus bewohnt ist oder dort technische Anlagen betrieben werden, die nicht ohne Vorbereitung abgeschaltet werden können.

Eine Elektroprüfung ist keine zerstörende Untersuchung sämtlicher Kabel in den Wänden. Sie deckt nicht jede verborgene Abzweigung auf und kann ohne zusätzliche Unterlagen den Verlauf einer unzugänglichen Leitung nicht bestätigen. Eine Wärmebildprüfung kann ungewöhnliche Erwärmungen zugänglicher Verbindungen und Geräte sichtbar machen. Ihr Ergebnis hängt jedoch von der momentanen Belastung ab und ersetzt keine elektrischen Messungen.

So vergleichen Sie Angebote

Ein Preis „für ein Einfamilienhaus“ ohne genaue Festlegung des Leistungsumfangs liefert nicht genügend Informationen. Zwei Angebote können sich hinsichtlich der einbezogenen Verteiler, Stromkreise, Messungen und der Form des Berichts erheblich unterscheiden.

Klären Sie vorab:

ob Sie einen Prüfbericht oder ein Protokoll der technischen Besichtigung erhalten;
welche Gebäudeteile und Nebengebäude einbezogen sind;
ob der Bericht Messwerte und eine eindeutige Kennzeichnung der festgestellten Mängel enthält;
wie Bereiche beschrieben werden, die nicht geprüft werden konnten;
ob Photovoltaikanlage, Batterie und Blitzschutz gesondert beurteilt werden;
ob der Techniker zwischen Sicherheitsmängeln, Einschränkungen der künftigen Nutzung und empfohlenen Modernisierungen unterscheidet;
wie viel Zeit vor Ort benötigt wird und welche Stromkreise abgeschaltet werden müssen.

Verlangen Sie bei einer Elektroprüfung die Identifikation des Prüftechnikers, die Nummer seines Befähigungsnachweises und den für die geprüfte Anlage passenden Berechtigungsumfang. Im Bericht muss genau angegeben sein, was Gegenstand der Prüfung war und welche Teile nicht einbezogen wurden.

So lesen Sie das Ergebnis

Nicht jede Abweichung von einer heutigen technischen Lösung bedeutet dasselbe Risiko. Der Bericht sollte festgestellte Mängel von Einschränkungen der künftigen Nutzung und empfohlenen Modernisierungen unterscheiden.

Kategorie	Beispiel	Praktisches Vorgehen
Sicherheitsmangel	Zugängliches aktives Teil, beschädigte Isolierung oder unwirksamer Schutz im Fehlerfall	Den betroffenen Bereich entsprechend den Anweisungen des Technikers bis zur Reparatur nicht benutzen
Mangel nach einer Änderung	Neuer Stromkreis ohne geeignete Absicherung oder entsprechende Nachweise	Ausführung korrigieren und das Ergebnis anschließend prüfen lassen
Nutzungseinschränkung	Unzureichende Kapazität für Wallbox, Werkstatt oder Wärmepumpe	Anpassung in das Kaufbudget aufnehmen
Empfohlene Modernisierung	Bessere Aufteilung der Stromkreise oder Schaffung einer Reserve im Verteiler	Gemeinsam mit weiteren Sanierungsarbeiten einplanen
Nicht geprüfter Bereich	Unzugänglicher Anbau oder unklarer Verlauf einer verborgenen Leitung	Weitere Untersuchung und finanzielle Reserve einplanen

Ein schriftliches Fazit darf einen nicht geprüften Bereich nicht mit einer mangelfreien Installation gleichsetzen. Bei einem Prüfbericht muss das Ergebnis für den genau abgegrenzten Anlagenumfang klar erkennbar sein.

So nutzen Sie das Ergebnis beim Hauskauf

Überführen Sie die Feststellungen in eine konkrete Liste der Arbeiten, Prioritäten und damit verbundenen Kosten:

Die Installation kann im geprüften Umfang sicher betrieben werden. Empfohlene Modernisierungen lassen sich mit einer späteren Sanierung verbinden.
Teilreparaturen sind erforderlich. Lassen Sie die konkreten Arbeiten kalkulieren und prüfen Sie, ob dabei auch Putz, Fliesen oder die Ausstattung der Räume betroffen sind.
Ein Teil der Installation kann nicht sicher genutzt werden. Legen Sie gemeinsam mit dem Techniker fest, wie dieser Teil abgeschaltet, repariert und anschließend geprüft wird.
Der Umfang konnte nicht ausreichend geprüft werden. Planen Sie weitere Untersuchungen, die Ergänzung der Unterlagen und eine Reserve für verborgene Mängel ein.
Die Installation eignet sich nicht für die geplante Nutzung. Berücksichtigen Sie im Budget neue Stromkreise, Anpassungen der Verteiler, eine mögliche Änderung des Netzanschlusses und die erforderlichen Bauarbeiten.

Der Prüfbericht allein bestimmt nicht den Marktwert der Immobilie. Er liefert jedoch eine Grundlage für die technische Kostenplanung und hilft dabei, die Beseitigung eines Sicherheitsmangels von einer Investition in mehr Komfort oder Leistung zu unterscheiden.

Kurzantwort

Eine Elektroprüfung beim Hauskauf ist keine allgemeine Voraussetzung für die Eigentumsübertragung. Vor der endgültigen Entscheidung ist es dennoch sinnvoll, eine fachkundige Prüfung mit Messungen und schriftlichem Fazit zu beauftragen. Prüfen Sie den Umfang der vorhandenen Berichte, die Schutzmaßnahmen, nicht dokumentierte Änderungen und die Fähigkeit der Installation, die geplanten Verbraucher zu versorgen.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Verkäufer einen neuen Prüfbericht beschaffen?

Der Verkauf eines Einfamilienhauses ist weder in Zákon č. 250/2021 Sb. noch in Nařízení vlády č. 190/2022 Sb. als Grund für die Ausstellung eines neuen Prüfberichts genannt. Fordern Sie jedoch vorhandene Berichte nach Sanierungen und Erweiterungen an und prüfen Sie deren Umfang.

Reicht die Besichtigung durch einen Elektriker aus?

Für eine erste technische Einschätzung kann eine fachkundige Besichtigung hilfreich sein. Wenn Sie einen Prüfbericht mit Abgrenzung der geprüften Anlage, Messwerten und dem Fazit eines Prüftechnikers benötigen, müssen Sie diese Leistung ausdrücklich beauftragen.

Müssen bei Aluminiumleitern sämtliche Leitungen ausgetauscht werden?

Nicht allein wegen des Materials. Entscheidend sind der Zustand der Verbindungen, die Schutzmaßnahme, die Belastung und die Ausführung späterer Änderungen. Eine ursprüngliche Installation verfügt möglicherweise dennoch nicht über ausreichende Kapazität für ein Induktionskochfeld, eine elektrische Heizung, eine Wallbox oder eine Werkstatt.

Kann eine Prüfung ohne Dokumentation durchgeführt werden?

In vielen Fällen können die Besichtigung und die erforderlichen Messungen vorgenommen werden. Fehlende Unterlagen können jedoch die Prüfung verborgener Teile einschränken und den Zeitaufwand vor Ort erhöhen. Die praktische Vorbereitung fasst der Artikel Elektroprüfung ohne Dokumentation: Was ist vorzubereiten? zusammen.

Umfasst die Hausprüfung auch die Photovoltaikanlage und den Blitzschutz?

Nur wenn diese ausdrücklich in den vereinbarten Umfang aufgenommen wurden und die Prüfung von einer entsprechend qualifizierten Person durchgeführt wird. Geben Sie Photovoltaikanlage, Batterie, Blitz- und Überspannungsschutz bereits bei der Anfrage an.

Grundlagen dieses Artikels

Elektroinstallationsprüfung – Dienstleistung von SOHE.
So lesen Sie einen Elektroprüfbericht – Erläuterung des Fazits, des Umfangs und der einzelnen Feststellungen.
Elektroprüfung nach einer Sanierung – Unterschied zwischen der Prüfung einer bestehenden Installation und der Erstprüfung nach Änderungen.
Zákon č. 250/2021 Sb. – rechtlicher Rahmen für den sicheren Betrieb vorbehaltener technischer Anlagen und die fachliche Befähigung.
Nařízení vlády č. 190/2022 Sb. – Anforderungen an vorbehaltene elektrische Anlagen, deren Kontrollen, Prüfungen und Prüfberichte.

Dieser Text dient nur zu Informationszwecken und ersetzt keine rechtliche Stellungnahme. Die konkrete Regelung der Kontrollen und Prüfungen muss anhand der tatsächlichen Nutzung, der Herstellerunterlagen, der Umgebungsbedingungen und der Risikobeurteilung festgelegt werden.

Möchten Sie vor dem Hauskauf den Zustand der Elektroinstallation prüfen lassen? Beauftragen Sie eine Elektroinstallationsprüfung oder senden Sie uns eine unverbindliche Anfrage. Den Umfang des Hauses und die verfügbaren Unterlagen können Sie vorab auch unter info@sohe.cz beschreiben.

Elektroprüfung beim Hauskauf: Checkliste