Prüfungen im Mehrfamilienhaus: Wo endet die Verantwortung der SVJ und wo beginnt die des Wohnungseigentümers?

Der Techniker öffnet in einem Plattenbau aus den späten Siebzigerjahren den Etagenverteiler, misst eine Stunde lang und stellt dann eine Frage, auf die niemand im Vorstand vorbereitet ist: „Wer öffnet mir Wohnung Nummer 14? Hier verläuft die Steigleitung.“ Gleich darauf folgt die zweite, deutlich kostspieligere Frage: Wer bezahlt diesen Teil – die Gemeinschaft oder der Wohnungseigentümer? Bei der Eigentümerversammlung heißt es später, der Vorstand habe gemeinschaftliche Mittel für eine fremde Elektroinstallation ausgegeben.

Über Prüfungen in Mehrfamilienhäusern kursieren mehrere Aussagen, die einander widersprechen. Die Verantwortungsgrenze sei die Wohnungsschwelle. Befinde sich der Leitungsschutzschalter in der Wohnung, gehöre auch die Zuleitung dorthin dem Eigentümer. Jedes Mehrfamilienhaus müsse gesetzlich alle fünf Jahre geprüft werden. Die Vorschriften sagen etwas anderes, und der Unterschied zeigt sich nicht am Preis der Prüfung, sondern daran, wer wofür haftet, wenn etwas passiert.

Wir erläutern, wie die Grenze nach Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. verläuft, wer die Prüfung beauftragt und aus welchen Mitteln sie bezahlt wird, was bei den einzelnen Versorgungsnetzen zum Gemeinschaftseigentum gehört, wie sich die Grenze in einem älteren Gebäude feststellen lässt, woher die „Fünfjahresfrist“ stammt und was im Auftrag festgehalten werden sollte.

Die Grenze bestimmt der Wohnungs-Leitungsschutzschalter, nicht die Wohnungstür

Bei elektrischen Leitungen verläuft die Grenze zwischen dem Gemeinschaftseigentum und dem Bereich des Wohnungseigentümers am Wohnungs-Leitungsschutzschalter hinter dem Stromzähler. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. zählt in § 6 zu den gemeinschaftlichen Teilen die „rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem“. Der tatsächliche Einbauort ändert daran nichts: Eine gemeinschaftliche Leitung kann innerhalb einer Wohnung verlaufen, eine Steigleitung kann sich in einem Installationsschacht befinden, der nur vom Flur einer Wohnung aus zugänglich ist, und der Zählerschrank kann im Installationskern der Wohnung angebracht sein. Dadurch wird dieser Teil nicht zum Eigentum des Wohnungseigentümers.

Zwei Bauteile werden dabei regelmäßig verwechselt. Der Hauptleitungsschutzschalter vor dem Stromzähler dient der Absicherung vor der Messstelle, bestimmt die reservierte Anschlussleistung und ist verplombt. Der Wohnungs-Leitungsschutzschalter hinter dem Stromzähler ist das Bauteil, auf das sich die Verordnung bezieht. Verwendet die Teilungserklärung nur den allgemeinen Begriff „Wohnungsschutzschalter“, muss die Grenze anhand der tatsächlichen Schaltung und nicht anhand der Beschriftung in der Verteilerabdeckung überprüft werden.

Bemerkenswert ist, wie unterschiedlich genau die Verordnung die einzelnen Versorgungsnetze beschreibt. Bei Wasser nennt sie die Leitungen bis zu den Wohnungs-Unterzählern oder Absperrarmaturen „včetně těchto měřidel nebo uzávěrů“. Bei Elektrizität heißt es lediglich „až k bytovému jističi“ – ob das Gerät selbst noch Gemeinschaftseigentum oder bereits das erste Bauteil hinter der Grenze ist, wird in der Praxis unterschiedlich ausgelegt und kann in der Teilungserklärung präzisiert werden. Fehlt ein Leitungsschutzschalter hinter dem Stromzähler vollständig und führt die Leitung direkt zum Wohnungsverteiler, lässt sich ein späterer Streit nur dadurch vermeiden, dass die Grenze in der Teilungserklärung eindeutig benannt wird. Teile, die ihrer Art nach den Wohnungseigentümern gemeinsam dienen, sind nach § 1160 občanského zákoníku unabhängig von ihrem Einbauort gemeinschaftlich.

Eine weitere Grenze wird häufig übersehen: Der Stromzähler selbst gehört weder der SVJ noch dem Wohnungseigentümer. Nach § 49 energetického zákona wird die Messung vom Verteilnetzbetreiber sichergestellt, dem auch die Messeinrichtung gehört. Der Prüftechniker öffnet deren Plomben nicht – er misst bis zum Zähler und dahinter, aber nicht im Gerät.

Wer die Prüfung beauftragt und woraus sie bezahlt wird

Die Prüfung der gemeinschaftlichen elektrischen Leitungen beauftragt die für die Verwaltung des Hauses verantwortliche Person. Nach § 1190 občanského zákoníku ist dies die SVJ; wurde keine SVJ gegründet, ist es der Verwalter. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. zählt in § 7 zu den betrieblichen und technischen Tätigkeiten der Gebäudeverwaltung unter anderem Prüfungen technischer Netze, gemeinschaftlicher technischer Anlagen, Brandschutzeinrichtungen, Blitzschutzanlagen und Energieverteilungen. Die Aufzählung wird mit dem Wort „zejména“ eingeleitet und ist daher nicht abschließend.

Der Auftragnehmer stellt seine Rechnung folglich der SVJ, und die Kosten werden aus den Mitteln für die Gebäudeverwaltung bezahlt. Zu diesen Mitteln tragen die Wohnungseigentümer nach § 1180 občanského zákoníku entsprechend ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum bei, sofern nichts anderes bestimmt wurde. Die Leistung ist für die Eigentümer also weder „kostenlos“, noch erhält in der Regel jede Wohnung eine eigene Rechnung. Die Umlage richtet sich nach der Teilungserklärung und dem genehmigten Wirtschaftsplan.

Die Prüfung der Elektroinstallation hinter dem Wohnungs-Leitungsschutzschalter ist Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers – er beauftragt und bezahlt sie selbst. Es gilt dieselbe Logik, die wir bei der Aufteilung der Kosten zwischen Vermieter und Mieter erläutern: Es zahlt derjenige, in dessen Verantwortungsbereich die Anlage liegt, nicht derjenige, der den Schlüssel zur Tür besitzt. Die SVJ kann einen gemeinsamen Termin und einen günstigeren Mengenpreis anbieten, doch Auftrag, Prüfbericht und Rechnung sollten drei Bereiche getrennt ausweisen:

1. gemeinschaftliche Leitungen, die aus den Mitteln für die Gebäudeverwaltung bezahlt werden,
2. Wohnungsinstallationen, die von den einzelnen Eigentümern bezahlt werden,
3. Reparaturen und die Behebung festgestellter Mängel, die nicht Bestandteil der eigentlichen Prüfung sind.

Der Zutritt zu einer Wohnung wegen einer gemeinschaftlichen Leitung stützt sich auf § 1183 občanského zákoníku: Der Wohnungseigentümer hat den Zugang zu ermöglichen, wenn es um eine ordnungsgemäß beschlossene Instandhaltung, Reparatur oder sonstige Änderung des Hauses geht und er von der für die Gebäudeverwaltung verantwortlichen Person im Voraus dazu aufgefordert wurde. Dasselbe gilt für den Einbau, die Wartung und die Kontrolle von Einrichtungen zur Messung des Energieverbrauchs. Die Formulierung „im Voraus“ ist entscheidend – ein erst am Vortag am Schwarzen Brett angekündigter Termin verursacht einen erheblichen Teil der Konflikte rund um Prüfungen.

Was zum Haus und was zur Wohnung gehört

Bei Wasser sollte man eine Ausnahme kennen, die der Intuition widerspricht: Eine Steigleitung bleibt Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie durch einen Schacht verläuft, der nur von einer Wohnung aus zugänglich ist. Eine verschlossene Tür verschiebt die Eigentumsgrenze nicht. Für Gasanlagen gilt eine eigene Vorschrift – Nařízení vlády č. 191/2022 Sb. – und ihr Kontroll- und Prüfregime sollte gesondert bestimmt werden; die Eigentumsgrenze nach Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. bleibt davon jedoch unberührt. Auch für Aufzüge gelten eigene fachliche Inspektions- und Prüfverfahren. Sie werden nicht zur Elektroprüfung des Hauses gezählt, obwohl der Aufzug Gemeinschaftseigentum ist.

So lässt sich die Grenze in einem älteren Gebäude ermitteln

Es genügt nicht, den Verteiler zu öffnen. Beschriftungen sind nach zwei Generationen von Vorständen häufig nicht mehr aktuell, Stromkreise wurden bei Umbauten neu verschaltet, und die Dokumentation beschreibt einen Zustand, der längst nicht mehr besteht.

Vor der Beauftragung der Prüfung sollten folgende Unterlagen und Informationen bereitgestellt werden: die Teilungserklärung mit der Abgrenzung des Gemeinschaftseigentums, die Bestandsdokumentation, die letzten Prüfberichte, das Protokoll zur Bestimmung der äußeren Einflüsse, eine Übersicht späterer Änderungen wie Aufzugserneuerung, Photovoltaikanlage auf dem Dach, Ladestation in der Garage, Steckdosen in Kellerabteilen oder Notbeleuchtung sowie eine Liste der Verteiler, Technikräume und Wohnungen, zu denen Zugang erforderlich sein wird. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. sieht in § 8 die Führung der technischen und betrieblichen Dokumentation des Hauses sowie die Aufbewahrung einer dem tatsächlichen Ausführungszustand entsprechenden Baudokumentation als Verwaltungstätigkeiten vor. Fehlende Unterlagen sind daher nicht nur ein Problem für den Prüftechniker, sondern auch ein Versäumnis der Gebäudeverwaltung.

Am stärksten verteuert die Arbeit in einem solchen Haus meist Aluminium. Aluminiumleiter wurden im Wohnungsbau bis Ende der Achtzigerjahre häufig verwendet, und ihre Verbindungen altern anders als Kupferverbindungen: Das Material fließt unter der Klemme, der Kontaktdruck sinkt, der Übergangswiderstand steigt und die Verbindung erwärmt sich, bevor eine Funktionsstörung erkennbar wird. Bei Etagenverteilern ist es deshalb sinnvoll, zusätzlich zur Prüfung eine thermografische Kontrolle der Verteiler zu beauftragen – eine warme Verbindung lässt sich unter Last feststellen, nicht nach dem Abschalten.

Ein weiterer Punkt, der sich nicht am Schreibtisch beurteilen lässt, ist der PEN-Leiter. Ursprüngliche Steigleitungen sind als TN-C-System ausgeführt, und der PEN-Leiter wird erst im Wohnungsverteiler in PE und N aufgeteilt. Nach späteren Änderungen findet sich gelegentlich eine Stelle, an der die bereits getrennten Leiter wieder verbunden wurden – ein Befund, der genau an der Grenze zwischen Haus und Wohnung liegt. Deshalb sollte vorher feststehen, wer für seine Behebung verantwortlich ist. Lässt sich die Schaltung anhand der Unterlagen nicht bestimmen, wird sie vor Ort geprüft. Die Verantwortung richtet sich weder danach, in welchem Schrank sich der Leiter befindet, noch danach, wer den Schlüssel dazu hat.

„Alle fünf Jahre“ ist keine gesetzliche Frist für jedes Haus

Die Tabelle der ČSN 33 1500 nennt für gemauerte Wohn- und Bürogebäude ein Intervall von fünf Jahren. Die Zahl hat also durchaus eine Grundlage – sie stammt nur nicht aus einem Paragrafen, der sie pauschal für jedes Mehrfamilienhaus vorschreibt. Technische Normen sind nicht von sich aus allgemein verbindlich. Ihr Inhalt wird dort verbindlich, wo eine Rechtsvorschrift oder ein Vertrag auf sie verweist.

Die längsten Fristen für regelmäßige Prüfungen vyhrazených elektrických zařízení legt příloha č. 4 Nařízení vlády č. 190/2022 Sb. fest. Sie richten sich nach der Umgebung und der Art des Objekts, nicht nach der Anzahl der Wohnungen. Treffen an einem Ort mehrere Tabellenzeilen zu, gilt die kürzere Frist: Ein trockener Flur, ein feuchter Keller und ein brandgefährdeter Bereich werden unterschiedlich beurteilt, auch wenn sie unter demselben Dach liegen. Bei nachträglich ergänzten technischen Anlagen hat nach § 7 derselben Verordnung eine kürzere Frist aus der Begleitdokumentation des Herstellers Vorrang. Das betrifft typischerweise Ladestationen in Garagen oder Photovoltaikanlagen auf dem Dach, die im Prüfplan als eigene Positionen und nicht als Unterpunkte des Hauses geführt werden. Ob und in welchem Umfang ein konkreter Gebäudeteil unter dieses Regime fällt, sollte sich der Vorstand vom Prüftechniker bestätigen lassen.

Lassen Sie sich deshalb vom Techniker den nächsten Prüftermin einschließlich seiner Grundlage schriftlich angeben: die Einordnung des Objekts, das Protokoll über äußere Einflüsse und gegebenenfalls eine kürzere Herstellerfrist. Der Satz „In Mehrfamilienhäusern macht man das alle fünf Jahre“ ist keine fachgerechte Fristbestimmung. Ausführlicher behandeln wir das im Artikel über die Prüffristen für Elektroinstallationen.

Warum sich Angebote nicht nach der Zahl der Wohnungen vergleichen lassen

„Prüfung der gemeinschaftlichen Elektrik“ kann zwei sehr unterschiedliche Leistungen bedeuten. Entweder geht es nur um den Verteiler für den Gemeinschaftsverbrauch – Flurbeleuchtung, Aufzug, Heizraum und Waschküche – oder um das gesamte gemeinschaftliche Leitungsnetz einschließlich der Hauptleitung des Hauses und der Abzweige zu den einzelnen Stromzählern. Zeit- und Kostenaufwand können sich um ein Vielfaches unterscheiden; ein auf die Wohnung umgerechneter Preis lässt das nicht erkennen.

Für den Preis entscheidend sind:

• Anzahl und Zustand der Verteiler sowie die Frage, ob sie sich sicher öffnen und messen lassen;
• Hauptleitung des Hauses und Abzweige zu den Einheiten – der Teil mit dem größten Aufwand für die Zugänglichmachung;
• Keller, Fahrradräume, Garagen, Aufzugsmaschinenraum, Heizraum und Technikräume;
• Notbeleuchtung und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen;
• fehlende oder veraltete Dokumentation – sie verlängert die Identifikation von Stromkreisen, Grenzen und tatsächlicher Schaltung; die vorgeschriebenen Messungen werden ohnehin durchgeführt, doch die Zuordnung der einzelnen Teile kostet zusätzliche Zeit;
• notwendiger Zutritt zu Wohnungen und die Terminabstimmung mit Dutzenden Menschen;
• nachträglich ergänzte Technik – Photovoltaik, Ladestationen, Kamera- und Zutrittssysteme.

Ein Angebot ohne Liste der einbezogenen Einrichtungen und Räume lässt sich mit keinem anderen sinnvoll vergleichen.

Was im Auftrag stehen sollte

Lassen Sie vor der Annahme eines Angebots schriftlich festhalten:

• welche Verteiler, Leitungen und Räume die Prüfung umfasst und was ausgeschlossen ist;
• ob die Hauptleitung des Hauses und die Grenzen der einzelnen Einheiten einbezogen sind;
• welche Unterlagen die SVJ bis wann bereitstellt;
• ob eine Abschaltung oder der Zutritt zu Wohnungen erforderlich ist und mit welchem Vorlauf dies angekündigt wird;
• ob der Preis den Prüfbericht, die Messwerte und eine Mängelliste mit vorgeschlagenen Maßnahmen umfasst;
• ob mögliche Reparaturen gesondert berechnet werden.

Prüfen Sie auch den Umfang der Qualifikation des Technikers. Die Bescheinigung für Prüftechniker wird heute von einer beauftragten Organisation nach Zákon č. 250/2021 Sb. ausgestellt. Paragrafen aus der längst aufgehobenen vyhláška erscheinen dennoch weiterhin in Angeboten; eine Übersicht zur Übertragung auf die heutigen Qualifikationen finden Sie in einem eigenen Artikel.

Im Prüfbericht eines älteren Hauses werden in der Regel fehlende Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen aufgeführt. Für neue und erneuerte Installationen verlangt ČSN 33 2000-4-41 ed. 3 einen zusätzlichen Schutz durch eine Fehlerstrom-Schutzeinrichtung bis 30 mA für Steckdosen bis 32 A, die für den allgemeinen Gebrauch bestimmt sind. Eine Installation aus dem Jahr 1978 muss nicht rückwirkend nach der heutigen Norm umgebaut werden, doch der Bericht wird sie als Risiko beschreiben, das der Vorstand bei der nächsten größeren Sanierung berücksichtigen sollte. Der Bericht muss grundsätzlich die tatsächlich besichtigten und gemessenen Teile beschreiben – ein Dokument, das ohne Besuch des Hauses ausgestellt wurde, löst keinen Streit über Verantwortlichkeiten.

Die Festlegung eines solchen Umfangs dauert länger als die Unterzeichnung eines Angebots. Wir führen Prüfungen von Elektroinstallationen in Mehrfamilienhäusern einschließlich der Besichtigung der Verteiler und einer schriftlichen Abgrenzung der ein- und ausgeschlossenen Leistungen durch. Traut sich der Vorstand nicht zu, den Umfang selbst zu formulieren, genügt eine unverbindliche Anfrage mit einer Liste der vorhandenen Einrichtungen im Haus.

Quellen und Grundlagen dieses Artikels

• Prüfungen von Elektroinstallationen – eine Dienstleistung von SOHE.
• Betriebsdokumentation elektrischer Anlagen – welche Unterlagen für eine Anlage geführt und während ihrer gesamten Betriebsdauer aufbewahrt werden.
• So lesen Sie einen Prüfbericht für Elektroanlagen – was die einzelnen Mängel bedeuten und in welcher Reihenfolge sie behoben werden sollten.
• Prüfplan für das Jahr 2027 – so planen Sie die Termine für das gesamte Jahr im Voraus.
• Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. – legt die gemeinschaftlichen Teile des Hauses sowie die Tätigkeiten der Verwaltung von Haus und Grundstück fest.
• Zákon č. 89/2012 Sb. – občanský zákoník: gemeinschaftliche Teile, für die Gebäudeverwaltung verantwortliche Person, Beiträge der Eigentümer und Zutritt zur Wohnung.
• Nařízení vlády č. 190/2022 Sb. – Anforderungen an vyhrazená elektrická zařízení; Fristen für regelmäßige Prüfungen in příloha č. 4.
• Zákon č. 250/2021 Sb. – Arbeitssicherheit beim Betrieb vyhrazených technických zařízení sowie Bescheinigungen und Berechtigungen.
• Zákon č. 458/2000 Sb. – energetický zákon: Messung des Stromverbrauchs und Eigentum an der Messeinrichtung.
• Nařízení vlády č. 191/2022 Sb. – vyhrazená plynová zařízení und deren Kontroll- und Prüfregime.
• ČSN 33 1500 – Fristen für regelmäßige Prüfungen elektrischer Anlagen; die Norm ist nicht frei zugänglich.
• ČSN 33 2000-4-41 ed. 3 – Schutzmaßnahmen zur Gewährleistung der Sicherheit und zusätzlicher Schutz durch Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen; die Norm ist nicht frei zugänglich.

Dieser Text dient ausschließlich der Information und ersetzt keine rechtliche Stellungnahme. Das konkrete Prüfregime eines Mehrfamilienhauses muss anhand des tatsächlichen Betriebs, der Herstellerdokumentation, der Nutzungsumgebung und der Risikobewertung festgelegt werden.

Müssen die gemeinschaftlichen Leitungen Ihres Hauses geprüft werden, oder sind Sie unsicher, wie weit die Verantwortung der SVJ in Ihrem konkreten Gebäude reicht? Wir führen Prüfungen von Elektroinstallationen einschließlich der Abgrenzung des Prüfungsumfangs durch und übergeben einen Bericht, aus dem hervorgeht, was tatsächlich gemessen wurde. Schreiben Sie uns eine unverbindliche Anfrage oder an info@sohe.cz – wir klären den Umfang, bevor etwas beauftragt wird.